Pulte的FHFA加密抵押贷款信号对美国购房者实际意味着什么？它是否会为那些以比特币和稳定币储存财富的人改写贷款规范？
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抵押贷款、Pulte和FHFA进入加密货币对话
在最近的一份公告中，联邦住房金融局局长比尔·普尔特公开表示，该机构将“研究加密货币持有的使用，因为它与抵押贷款资格有关。”
该公告于6月24日发布在X上，介绍了比特币（BTC）和其他数字资产可能很快会纳入美国房屋贷款评估的可能性。
我们将研究加密货币持有的使用，因为它与抵押贷款资格有关。
- Pulte（@pulte）2025年6月24日
这个想法是在住房供应仍然紧张的时候提出的。截至2025年年中，30年期固定抵押贷款的平均利率略低于7%，为2000年代中期以来的最高水平。
5月份，现有房屋的中位数价格达到422，800美元，创本月新高。成屋销售也大幅放缓，2025年5月是自2009年以来该月份的最弱增速。
与此同时，对于首次购房者来说，负担能力的挤压尤其明显。根据全国房地产经纪人协会的数据，目前只有30%的购房者是首次购房者，远低于平衡市场的典型比例40%。
每月还款额的增加和严格的贷款标准使得年轻购房者和自营职业者难以获得贷款，特别是那些收入不稳定但资产可观的人。
FHFA正在研究在抵押贷款评估期间，加密资产是否可以被视为类似于储蓄、投资组合或其他资产。
例如，在这样的框架下，一个持有价值20万美元的比特币或以太坊（ETH），但缺乏传统工资的人，可能仍然有资格根据其整体净资产获得贷款。
目前，大多数抵押贷款机构将加密货币排除在财务评估之外，理由是担心价格波动、监管透明度有限以及验证数字资产所有权的挑战。
即使是持有大量加密资产的高净值申请人，也往往被视为缺乏足够的财务稳定性。
FHFA的公告并未表明最终的政策或监管时间轴。审查仍处于早期阶段，在实施任何改革之前，需要解决许多业务和法律问题。
房地美合规推动贷方融资模式
FHFA在塑造美国人如何获得住房贷款方面发挥着安静但核心的作用。它负责监管房利美和房地美，这两家政府支持的实体为美国大部分抵押贷款提供担保。
它还监管联邦住房贷款银行系统，这是一个区域银行网络，为住房和社区发展贷方提供流动性。根据该机构的数据，这些机构总共支持了超过8.5万亿美元的美国住房融资。
FHFA发布的任何政策变化都会带来广泛的市场影响。关于信用评分、首付或合格资产类别的指导方针的更新往往会影响银行和贷款机构如何构建其贷款产品。
大多数贷款机构遵循FHFA的标准，以确保其抵押贷款仍有资格转售给房利美或房地美，这有助于管理长期风险敞口。
该机构成立于2008年，在房地产市场崩溃之后，其任务是加强监督并维护抵押贷款融资系统的安全性和流动性。
在这个框架内，即使是对抵押贷款资格计算加密资产的初步调查也具有真正的重要性。
该机构目前的方向与其局长比尔·普尔特的背景密切相关。
普尔特于2025年3月在特朗普总统第二个任期内被任命，经过漫长的确认程序后上任。他是美国最大的房屋建筑商之一Pulte Homes创始人William Pulte的孙子。
在进入公共服务之前，普尔特领导了私人投资公司普尔特资本。他还通过X上的慈善赠品赢得了公众追随者，并在那里被称为“Twitter慈善家”。
与他的前任不同，普尔特直接参与了加密货币领域。财务披露显示，个人持有50万至100万美元的比特币，以及Solana（SAL）类似规模的头寸。
他还持有美国马拉松数字控股公司的股权总部位于比特币矿业公司，此前曾投资过GameStop等投机性股票。
他的形象在一个通常以保守财务背景为特征的领域脱颖而出。自2019年以来，普尔特一直公开支持加密货币，利用他的社交媒体影响力来促进采用并鼓励对数字资产的政策开放。
虽然FHFA对抵押贷款承销中的加密货币的审查仍处于早期和探索性的阶段，但其考虑本身反映了该资产类别的相关性和领导层优先事项的转变。
如何评估加密货币
普尔特的声明引发了新的问题，即最终如何根据抵押贷款标准评估加密货币持有量。
目前，想要在抵押贷款过程中使用数字资产的借款人必须首先将其兑换成美元，并将资金存入受监管的美国银行账户。
为了满足房利美和房地美指导方针下的首付或准备金资格，这些资金还必须经过经验证明，这意味着它们必须在账户中保留至少60天。
FHFA的审查预计将检查这些要求是否可以或应该更新。
一个可能的关注领域是资产估值。由于比特币和以太坊等加密资产的波动性，贷方在评估借款人资产时可能会犹豫是否接受其完整市场价值。
传统金融中的一种常见方法是采用折扣（从指定价值进行折扣）来考虑潜在的价格波动。是否会对加密货币采取类似的调整仍不确定。
持有历史也可能受到审查。贷方通常更看好长期持有资产而不是短期持有资产。具有清晰文件、一致托管和最少交易活动的资产可能比最近收购或频繁转移的资产更具分量。
稳定币提出了一套单独的考虑因素。USD Coin（USDC）和Tether（USDT）等代币旨在相对于美元保持一致的价值，这可能使它们更适合承保目的。
即便如此，稳定币的待遇将取决于监管机构对其结构、托管安排和透明度标准的满意度。
目前，抵押贷款顾问通常建议加密货币持有者在申请贷款之前将其资产转换为美元，让贷方有时间验证资金来源并确保资产符合调味要求。
未来的任何更新都可能会保留严格的文档标准。借款人仍然需要出示完整的审计痕迹，包括钱包所有权、交易历史以及资金与贷款或可疑活动无关的证据。
预计托管验证、来源明确和遵守反洗钱规则也仍然是正在考虑的任何政策变化的核心。
私人金融的收益表明对比特币一体化的真正需求
虽然联邦监管机构刚刚开始探索将加密货币融入抵押贷款的想法，但几家私人金融科技公司已经推出了实验模型。
总部位于佛罗里达州的贷方Milo Credit于2022年推出了美国首批加密抵押贷款产品之一。
其结构与传统方法不同。Milo没有要求借款人出售加密货币并支付现金首付，而是允许买家以比特币、以太坊或某些稳定币等数字资产作为抵押品。
该设置使客户能够为高达100%的房屋价值提供融资，而无需清算其加密货币持有量。
同样，由前SoFi首席执行官迈克·卡格尼（Mike Cagney）领导的旧金山金融科技公司Figure Technologies探索了大规模加密货币支持抵押贷款计划，使用数字资产作为担保提供高达2000万美元的贷款。
米洛表示，客户继续保留其承诺加密货币的所有权，这意味着如果资产价值在抵押贷款期限内上涨，他们可以受益。
另一个优势与税收相关：出售大量加密货币头寸来支付首付款通常会引发资本利得税。通过抵押而不是出售，借款人可以避免这些直接的税务事件。
截至2025年初，Milo报告已发放超过6500万美元的加密货币抵押住房贷款。
然而，这些私募股权在联邦抵押贷款体系之外发挥作用。他们的贷款没有资格转售给房利美或房地美，这意味着他们无法从传统贷款相同水平的流动性和风险分担中受益。
因此，利率往往会更高，贷方通常会保留内部贷款或与另类投资者合作为它们提供资金。这些限制对此类产品的扩展范围设置了上限。
另一个限制是风险。加密货币支持抵押贷款通常需要过度抵押，这意味着借款人必须承诺比贷款金额更多的加密货币价值，以抵消波动性。
但即使有这样的缓冲，价格波动也可能带来挑战。在批准和关闭之间，资产价值下降15%足以破坏贷款。从历史上看，加密货币的贬值幅度要大得多。
如果FHFA选择前进，它可以为空间带来更多的一致性和结构。私人模型表明，加密货币可以融入住房金融，但必须有仔细的保障措施并充分了解其权衡。
无论结果是采用、拒绝还是介于两者之间，这个过程不仅会影响资本市场对加密货币的看法，而且还会影响日常金融生活中对加密货币的看法。
